どんな素敵なアイデアもお金がなくては始まらない
リノベーションというキーワードを知っているなら、少なからず、マイホームやインテリアに興味津々の方がほとんどだと思います。私もこれまでにいろんな方々のお家事例をみて、あぁしたいこうしたいとアイデア（だけは）いっぱいでした。ただそれを実現できるかは、また別の話。リノベーションを行うにあたり、まずいちばん最初は資金計画から考えました。
リノべるでカウンセリング
リノべるのセミナーは前半が会社の紹介・リノベーションの進め方・具体的な事例の紹介（独身女性の事例中心）があり、後半は各担当コーディネーターとの個別カウンセリングというスタイルでした。そこでどんな目的で参加したのか、住みたいエリアや実現したいことなどをヒアリングしてもらいます。通常コースはその辺りで終了ですが、私はかなり詳細にお伝えし、盛り上がり過ぎて、この段階で資金計画のシミュレーションまでしてもらいました。
資金計画シミュレーション（Foliaの場合）
- まず最初にチェックするのはいちばん下の返済比率の部分。これは年収に占める年間返済額の割合で、大体の金融機関では年収400万円未満だと上限は30%まで。年収364万円であれば年間109万2,000円÷12＝月々9万1,000円の範囲内ならなんとか返せるでしょう！という目安です。
- 月々の支払額は、当時の家賃が共益費込で6万5,000円だったのでそのままローン返済額の目安に。管理修繕費は相場の2万円で一旦算出しました。（手取り22万円だったら月8万5,000円は厳しいぜ...）
- 借入れ期間は35年！35年後は（おそらく）年金暮らしのおばあちゃんなのに...とちょっと焦りましたが、超低金利が続く今はとりあえずMAXの期間で借りて、ガンガン繰上げ返済するのがスタンダード。金利は1%としていますが、変動金利を選べばもっと低くなります。
- 借入（借りることができる）金額はこれらの条件をもとに試算すると2,300万円。リノベーション工事費は大体1,000万円かかるのと諸費用の150万円は自己資金で用意したら物件価格は1,300万円ぐらいが対象になりそうだ、と試算できました。
ちなみに諸費用とは、マンションの所有権や抵当権の登記だ、不動産取得税だ、ローン保証料だ、仲介手数料だとなんだかんだかかるお金のことです。「このマンションいくら？」で提示されるお金以外にいろいろかかることに驚きました。
自己資金0円でもいける？
ほとんどの金融機関は住宅ローンに諸費用分も含めて借りることができるので、自己資金0円でも理論上は可能です。ただし住宅ローンが融資される前に、必ず現ナマを払う場面は出てきます。またお勤め先の企業規模や年齢もあるかと思いますが、自己資金0円だとローン審査がすんなりいかない可能性もあります。背伸びしてローン組んでる感がでないように...が大事かと。
物件価格の目安をもとに物件リサーチ開始
私の購入条件は
- 犬が飼える（まだ飼っていないが数年以内に飼いたい）
- 区を変えない（最寄駅は変わってOK）
- 屋根のある駐輪場とエレベーターがある（前はなかったの...）
とかなり狭ーい範囲の条件でした。これに1,300万円程度で納まる物件となるとSUUMOの検索結果で5件もあったかどうか（T△T）ただその少ない検索結果の中で、3つの条件を満たし、かつ住みたかったエリアにあるマンションが1件だけありました。
まさかの1ヶ月放置
カウンセリングで死ぬほど喋って（営業時間を大幅に過ぎておりダントツで最後の客）ウキウキしながら帰ったのですが、その直後にプライベートで撃沈する出来事があり、放置すること1ヶ月。担当さんが連絡をくれたタイミングで、意を決して本格的に始めることにしました。実はこの1ヶ月の空白が「ちょうど良い」具合を作ることになります。
